השקעות במקרקעין ישירות מישראל למזרח אירופה - ללא תכנון מס 

לאור תגובות קוראים ודרישתם, הרינו לסקור את דרכים נוספות להשקעה במקרקעין במזרח אירופה בידי ישראלים. במסגרת מאמר זה תובא סקירה קצרה באשר להשקעות במקרקעין ישירות ולפי אמנות המס החדשות שישראל חתמה עם מדינות מזרח אירופה ואוזבקיסטן, כהמשך למאמרנו הקודם בו בחנו את הבטי המס בביצוע השקעות במזרח אירופה דרך חברה הולנדית או קפריסאית, הנהנות לרוב משיעור ניכוי מס במקור של 0% על דיבידנד שמחולק ממזרח אירופה.
הערות:
1. תחולת שיעורי ניכוי במקור נמוכים - בשילוב עם אי-חיוב במס בישראל מכח "נתקבלה"
שיעורי הניכוי במקור (המוגבלים ברוב המקרים), שתוארו בטבלה דלעיל אינם חלים לרוב על סיטואציה בה תושב ישראל מנהל עסקים במדינה מתקשרת אחרת בה נמצא מקום מושב החברה המשלמת את הדיבידנד/תמלוגים באמצעות מוסד קבע. בכל מקרה, עובר לרפורמה במס, יחיד תושב ישראל, אשר חלים לגביו שיעורי מס נמוכים אלה במדינת המקור, והכספים (למעט רווח הון) מתקבלים בידיו שלא לראשונה בישראל, אינו משלם מס נוסף בגינם בישראל, והמס הסופי הוא המס שנוכה במקור במדינת המקור עפ"י האמנה.

2. ניכוי במקור מוגבל על רווח הון - לא על איגודי מקרקעין, אך ישנם חריגים - סלובקיה
שיעור הניכוי במקור המוגבל בגין רווח הון ממכירת מניות אינו חל בדרך כלל על מכירת מניות של איגודי מקרקעין. במקרה זה, במרבית האמנות עליהן חתומה ישראל, תהא זכות מיסוי למדינה בה מצויים המקרקעין של האיגוד.
מתוך האמנות שהובאו לעיל, מן הראוי לעיין בחריג לכלל זה המצוי באמנה עם סלובקיה, שטרם נכנסה לתוקף. על פי חריג זה אין כל הבדל בין איגוד מקרקעין לאיגוד רגיל, ובשניהם למדינת המקור יש זכות מיסוי של 10% בלבד בשל מכירת המניות.

3. מסוי השכרת מקרקעין המהווים מפעל או בית חרושת, כתמלוגים בגין השימוש בציוד תעשייתי
יושם אל לב כי בחלק ניכר מאמנות המס, תמלוגים נחשבים גם כתשלומים בעבור השימוש או הזכות לשימוש בציוד תעשייתי (ראו התייחסותנו לכך בטבלה). כך, יכולה להיטען טענה, כי ישראלי המקבל שכר דירה בשל השכרת בית חרושת (ולא מקרקעין "רגילים" המשמשים למסחר או למגורים)? יתכן כי מן הראוי לסווג שכר דירה זה כדמי שימוש בציוד תעשייתי. במצב זה הכנסה זו תחשב כ"תגמולים" כמשמעותם בחלק מהאמנות, ומכאן שתחוב במס מוגבל במדינת המקור מחד (שלא כמו שכר דירה ממקרקעין), ומאידך, אי קבלת שכר דירה זה לראשונה בישראל בידי יחיד, טרם כניסת הרפורמה לתוקף, תמנע את מיסויו גם במדינת התושבות.
בהקשר לכך ניתן לציין כי פיצול ההשקעה במפעל להשקעה בקרקע ולהשקעה במבנה ומכונותיו, שיחשבו ציוד תעשייתי, והשכרת מרכיבים אלה בנפרד - תחזק קבלת קונסטרוקציה זו.

4. דוגמא ליתרונות בולטים (עד 0% מס) להשקעה ישירה במזרח אירופה - האמנה עם הונגריה
ניקח כדוגמא את האמנה עם הונגריה. במקרה זה בולט לעין היתרון שבהשקעה ישירה של יחידים תושבי ישראל, עובד לרפורמה במס. כך חברה הונגרית שמחזיקה בנכס מקרקעין מניב בהונגריה, אשר המס החל על הכנסות הנובעות ממנו הינו 18% (מס חברות רגיל על שכר הדירה), ומנגד העברת דיבידנד לתושב ישראל כרוכה בניכוי 5% במקור בהונגריה, והיחיד תושב ישראל - מקבל הדיבידנד, לא ישלם כלל מס בארץ באם לא יקבלו לראשונה בישראל אלא יקבלו בחשבון בחו"ל (טרם הרפורמה). מסלול זה יקנה לנישום שיעור מס הכולל של למטה מ- 23%). לחלופין, ההשקעה תיעשה ע"י רכישת מקרקעין שהם מפעל תעשייתי (ציוד תעשייתי) ישירות ע"י יחיד ישראלי, ללא חברה הונגרית, ואז יחול על העיסקה 0% מס באם שכר הדירה יחשב כתמלוגים, ואי קבלתו לראשונה בישראל תגרום לכך שהמס הכולל בארץ ובחו"ל יהא 0%.